Loi Le Meur : ce qui change en location courte

La loi Le Meur, officiellement la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, a rebattu les cartes de la location courte durée en France. Surnommée « loi anti-Airbnb » dans la presse, elle vise moins à interdire qu'à donner aux communes les moyens de réguler, et à réduire l'avantage fiscal du meublé touristique. Pour une conciergerie, la maîtriser n'est pas optionnelle : vos propriétaires attendent des réponses précises, et le conseil fait désormais partie du métier.

Fiscalité : le micro-BIC sérieusement raboté

C'est le changement le plus concret, appliqué depuis l'imposition des revenus 2025 (déclarés au printemps 2026) :

Deux conséquences pratiques. D'abord, un bien non classé qui dépasse 15 000 € de recettes annuelles sort du micro et bascule au régime réel, avec comptabilité à tenir. Ensuite, le classement en meublé de tourisme (les étoiles préfectorales) redevient un vrai sujet : il double l'abattement et rouvre un plafond confortable. Une conciergerie qui accompagne le classement de ses biens rend un service directement chiffrable.

Le régime réel, lui, reste souvent plus avantageux que le micro grâce à l'amortissement. Mais la loi de finances 2025 a ajouté sa pierre : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, y compris ceux pratiqués avant 2025. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. L'arbitrage micro ou réel devient un calcul à faire au cas par cas, idéalement avec un comptable spécialisé.

Le numéro d'enregistrement généralisé

Jusqu'ici, l'enregistrement en mairie ne concernait que certaines communes. La loi Le Meur généralise la déclaration avec enregistrement à toutes les locations de meublés de tourisme, résidences principales comprises, via un téléservice national. Le déploiement s'est fait progressivement par décrets, pour une généralisation en 2026.

Concrètement : chaque logement loué en courte durée doit disposer de son numéro, affiché sur les annonces. Les plateformes ont l'obligation de le vérifier, et les sanctions en cas de fausse déclaration ont été durcies. Pour une conciergerie, c'est un point de contrôle à intégrer à l'entrée de chaque nouveau mandat : pas de numéro, pas de mise en ligne.

Les nouveaux pouvoirs des maires

C'est le cœur politique du texte : les communes disposent d'une boîte à outils inédite, qu'elles activent par délibération.

• Des quotas de meublés de tourisme : une commune peut fixer un nombre maximal d'autorisations sur tout ou partie de son territoire.
• Des zones réservées aux résidences principales dans le plan local d'urbanisme, où la construction neuve peut être fléchée vers le logement permanent.
• L'abaissement du plafond de la résidence principale : les 120 jours de location annuelle autorisés peuvent être ramenés à 90 jours par délibération.
• L'extension du changement d'usage : la procédure d'autorisation, autrefois réservée aux grandes agglomérations, peut être adoptée par beaucoup plus de communes.

La conséquence pour les gestionnaires : la règle du jeu devient locale. Ce qui est permis dans une commune peut être contingenté dans la voisine. Un suivi des délibérations de vos communes d'exploitation, deux fois par an, doit entrer dans votre routine, au même titre que le suivi de la taxe de séjour.

Le DPE entre dans la location touristique

La loi ferme progressivement la porte aux passoires thermiques : dans les communes qui soumettent la location touristique à autorisation de changement d'usage, les nouvelles autorisations exigent un diagnostic de performance énergétique décent, et l'ensemble des meublés de tourisme concernés devra atteindre au moins la classe D à l'horizon 2034, dans une logique d'alignement sur les règles de la location classique. Les résidences principales louées ponctuellement ne sont pas visées par cette exigence énergétique.

Pour les propriétaires de biens énergivores destinés à la courte durée, le message est clair : les travaux qui étaient reportables ne le sont plus indéfiniment. Le détail du dispositif est présenté dans la fiche officielle du ministère.

La copropriété a son mot à dire

Depuis fin novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent se prononcer explicitement sur l'autorisation ou l'interdiction de la location meublée touristique. Dans les copropriétés existantes, la loi facilite l'inscription du sujet à l'ordre du jour et abaisse les conditions de majorité pour interdire l'activité lorsque le règlement s'y prête. Le loueur doit par ailleurs informer le syndic de son activité.

Avant de signer un mandat en copropriété, la vérification du règlement n'est donc plus une précaution excessive : c'est un prérequis.

Ce que ça change pour une conciergerie, en pratique

La loi Le Meur professionnalise le secteur par la contrainte, et c'est paradoxalement une opportunité pour les gestionnaires sérieux. Trois chantiers concrets :

1. Auditez le stock : numéro d'enregistrement, situation fiscale, DPE et règlement de copropriété pour chaque bien géré.
2. Poussez le classement des meublés qui s'y prêtent : l'écart d'abattement (30 % contre 50 %) finance largement la démarche.
3. Devenez la source fiable de vos propriétaires sur ces sujets : celui qui explique la règle est aussi celui à qui l'on confie son bien.

Les informations ci-dessus reflètent les textes en vigueur à la date de publication ; les délibérations locales évoluent, vérifiez toujours la situation de votre commune.

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